首个“平急两用”新型乡村社区推出始末

　　3月以来，斯维登集团从上海总部赶来的工作人员会同北京市场部的同事，一直待在北京平谷区南独乐河镇南山村，为即将在4月18日开业的南山“平急两用”新型乡村社区项目做开业前的筹备工作。

　　斯维登是一家分享住宿运营机构，始于2011年创立的途家自营，2018年脱离途家独立运营。在全球280个目的地运营超过6万套房源。投资者包括光速创投、鼎辉、携程、保利资本、58集团等。

　　为了配合项目的开业仪式，清华美院博士后孟超联络了京津冀八家高校师生共同策划了“南山艺术季”。他每天带领学生考察南山村，为艺术季做准备。孟超的另一个身份是南山村。

　　作为国内首个“平急两用”新型乡村社区项目，南山村不仅迎来了斯维登和孟超，也受到各方关注，仅2023年接待的相关部委、地方政府及金融机构的考察人员就达上百批。

　　“平急两用”新型乡村社区是个新生事物，没有可借鉴的案例。为此，平谷区成立了“平急两用”专班，一边协调推进项目建设，一边探索开发、建设和运营路径。

　　“‘平急两用’新型乡村社区建设不只解决‘住’的问题。”一位平谷区官方工作人员告诉经济观察报，“还包括一系列基础设施和公共服务等配套体系建设，以及对‘平急’功能转换的提升，做到以‘平’养‘急’、予‘急’于‘平’。”

　　2022年10月，时任国家发改委主任何立峰到北京市平谷区调研，与平谷区委书记唐海龙等官员做了交流，探讨重点是，当时，近三年没有新冠疫例的平谷区，如何在统筹安全情况下发展，在发展过程中如何保安全。

　　双方交流时提出一个想法，在应急情况下，超大特大城市要不要建一个可以统筹安全与发展的应用场景。这一课题交给了平谷。

　　在平谷区准备研究和探索这一课题时，2022年10月底，平谷出现了首个病例。这时，平谷官员们发现，应急状态下，他们同样面临隔离点、物资保障短缺等难题，对课题有了更深的感受。

　　彼时，虽然平谷乡村地区有大量空置居民住宅，但普通民居配置不符合隔离点标准，无法作为隔离场所。“比如下水道就不符合标准，这就造成这边缺乏隔离点，那边闲置的房子用不上。”上述平谷区官方工作人员表示。

　　在这种背景下，平谷方面想，可不可以在乡村挖掘潜在可能性，即“平”时能够发展乡村经济，应急情况下能够快速平稳转化为应急隔离点。这在当时只是初步想法，更没有将南山村纳入考虑范畴。

　　2022年底，封控解除后，斯维登想在平谷区做民宿接触到南山村，但斯维登不想和村民一家一家谈，于是找到政府相关部门，希望由村委会出面征收8—10个闲置的农村院落，由斯维登改造后运营。

　　就这样，寻找课题落脚点的平谷区，遇到了计划在南山村做民宿的斯维登。2023年2月，斯维登集团与平谷区政府签署战略合作协议，联合推动新型多功能乡村社区试点项目建设。

　　当时，“平急两用”概念还没有公开提出，双方协议中的名称是南山村新型多功能乡村社区。

　　2023年4月，中央政治局会议首次提出，在超大特大城市推进“平急两用”公共基础设施建设；7月14日，国务院常务会议审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，并于7月20日召开电视电话会议部署相关推进工作。

　　在这一背景下，南山村新型多功能乡村社区正式更名为南山村“平急两用”新型乡村社区，并沿用至今。

　　此后，平谷又将荒草洼村、塔洼村和南山村等共同列为“平急两用”新型乡村社区试点，南山村也成为国内首个“平急两用”新型乡村社区。

　　后来平谷官方发现，南山村确实是“平急两用”项目落地较为理想的选址，各方面均符合应急隔离的条件。

　　一是南山村位于京津交界处，群山环绕，村南是天津蓟州盘山风景区，进出村只有一条道路，从“急”时角度来看，便于管理。而且从京平高速下高速后，十分钟就可以达到，交通也较为便捷。

　　二是与多数北方农村类似，南山村空心情况严重，全村有1/3村民长期在外，房子处于空置状态；还有1/3的人平时不住，周末回来；剩余1/3为常住人口务农。大量闲置房屋为项目提供了充足的房源。

　　三是南山村有十四个小队，在地理空间上分成四个相对独立的空间，有两条主要通道相互连接，构成天然的“三区两通道”（隔离区、准备区、防护区，密接人员通道、医护人员通道）。

　　四队是南山村“平急两用”新型乡村社区的核心区，游客中心、餐饮中心、集市、萌宠乐园等配套设施均位于此。在四队村路上，随处可见正在改造施工和已经完成改造的民宿，游客接待中心也在建设中，主体框架已经建成，工人正在砌二楼的砖墙。

　　民宿均以南山命名，已经完成改造的南山1号院是斯维登临时办公地，孟超带着几名教授和学生住在南山5号院。这些建成的民宿，有的是在原有民居基础上软装而成，有的进行了局部翻建和改建。

　　据平谷官方介绍，在房屋收储流程上，遵循村民自愿原则，由南山村村委会对一至四队的村民手中长期闲置房屋进行收储，并与北京市平谷区联扶实业管理有限公司（以下简称“联扶公司”）签订租期为20年的整体租赁协议。

　　联扶公司原计划收储120个院子，目前已经签订合同的有76个院子，预计4月18日开业时可以完成改造20个院子，6月底完成改造40个院子，9月底完成全部76个院子的改造。

　　120个院子全部改造完，可以容纳2400人居住，这些民宿平时由斯维登运营，一旦进入应急状态，则全部由政府接手。

　　由民居改造成民宿，只是南山村“平急两用”新型乡村社区的一部分，平谷区“平急两用”专班还对南山村全部村民的居住条件进行摸底，“比如你家有几间房子，平时住几个人，应急状态下，可以提供几间房子”，上述平谷官方工作人员表示。

　　根据官方公布的资料，除了改建成民宿的120个院子外，南山村还有530个院子，可以容纳7950人，加起来可以容纳10350人。特急时，民宿酒店、村民宅院和临时户外帐篷可以容纳18200人。

　　除了改造民宿，平谷区政府还对南山村进行“急”时相关设施改造，比如帮助村民改建下水管道，在村里修建应急供电、供水和通信设备，“像前面那片绿地，里面都有应急水源接口，一般项目是不需要的。”上述平谷官方工作人员介绍。

　　一旦进入应急状态，区、镇、村级干部及相关工作人员就地成立保障组，完成三级指挥体系搭建；整个南山村立即转化成“三区两通道”隔离场所；同时，基础设施、民宿宅院、各类配套功能设施立即转换功能提供生活服务保障。

　　南山四队为工作准备区，村级保障工作组进驻，游客接待中心变为指挥中心，民宿民宅转为隔离点，餐饮中心转为隔离人员饮食制作和配送中心，相关医疗保障服务人员也同时进驻；十队功能为物资保障区，镇级驻点专班进驻；其他村队则转为隔离区。

　　作为“平急两用”项目，“99%的功能在平时，应急状态毕竟还是少数”，上述平谷官方工作人员告诉经济观察报，即便是应急状态几率较小，一旦需要，必须很快转为“急”时功能。

　　从四队的游客接待中心沿着一条小路向前，左侧是萌宠乐园，主要为亲子家庭提供娱乐休闲服务；右侧是市集，未来将成为小吃和乡村特产聚集地。

　　萌宠乐园和市集所在地原来是谷地深坑，有村民零星种植的农作物，2023年10月前后，经过修缮变成一片绿地。

　　市集上方的坡地上有两个相邻的民宿院子，一位村民告诉经济观察报，两个院子都是他家的，一个是他的老院子，给儿子住，但儿子在北京市区工作居住，不常回来，院子一直空着；另一个院子原本自己做民宿，但赚得钱还不如租给联扶公司多。

　　两个院子都是长租20年，已经改造好的院子年租金3.3万元，每年一付；正在改造的院子年租金2万元，一次性付清40万元。获得院子使用权后，斯维登根据房龄、结构等实际使用情况进行加固和装修。

　　一位熟悉情况的人士透露，每个院子的改造费用大约在60万—70万元，加上支付给村民的租金，整个项目的总投资大约在1.6亿元左右。萌宠乐园、市集等基础设施和公共服务设施的总投资在1.1亿元左右。

　　上述平谷官方工作人员介绍，南山村“平急两用”新型乡村社区的建设资金来源较为多元，既有市级、区级配套资金，也有水利、农业等领域相关的专项资金，“除了‘平急两用’相关资金，也有‘百千工程’相关的资金”。

　　民宿部分主要由联扶公司投资，斯维登负责规划、设计、建设和运营。联扶公司将建设所需资金分批次转给斯维登，由斯维登统一调配使用。

　　联扶公司为平谷区国资委下属企业，负责休闲综合体和营地项目资金投入，对资金使用实行监管，并对工程进度及工程质量进行管理。此外，国开行和农发行也针对南山村“平急两用”新型乡村社区项目，给予联扶公司相应的融资授信。

　　民宿建成投入运营后，斯维登以运营收入为资金来源，分批次返还给联扶公司，形成资金闭环。对于如何返还、每次返还的金额、返还节奏及收回投资期限，联扶公司、斯维登和官方均没有透露。

　　南山村的民宿已有部分进入试运营状态，预定信息显示，一个拥有6张床的院子，费用是2899元/天，8张床的院子是3999元/天，10张床的院子是4999元/天，淡旺季和节假日价格还有小幅波动。

　　平谷官方将这一模式称为“以平养急”，即先由政府或国企为项目建设垫资，通过平时运营收入分期收回投资。在这一过程中，政府既收回了投资，也培育了产业，带动乡村振兴，同时建立应急保障设施和能力。

　　所以，南山村“平急两用”新型乡村社区更加考验运营能力，一旦客流和收入与预期相差甚远，不仅无法收回投资，也将影响应急功能的发挥。

　　让专业的人干专业的事，是南山村“平急两用”新型乡村社区的主要特征。项目由平谷区主导牵头，组建“平急两用”专班，专班下设项目组、综合组、政策规划组、协调推进组。南独乐河镇统筹推进，组建由镇领导班子、镇属相关部门、村“两委”成员、村组干部组成的工作专班，专班下设综合组、环境提升组、产业发展组、宣传组、监督组。

　　平谷官方实行“每周一调度”原则，即相关官员每周都要听取建设方一次汇报，包括项目具体建设情况、土地及水电气暖等配套的相关问题。

　　比如，从村民手中拿过来房子后，翻建手续怎么做；公共服务设施占用土地如何履行相关手续等。有些问题有案例可参考，但很多问题需要不断探索解决方案。

　　“有些项目，因为有经验，我们心里有底儿，即便因为位置等原因达不到预期，也有心理准备”，斯维登的工作人员表示，对南山村项目，由于没有可参考的案例，他们既满怀期待，又多少有些忐忑。

　　孟超同样对未知感到焦虑，作为一个艺术家，运用自己专业知识提升项目的内涵和氛围，是一件好事，但艺术能为项目带来多少客流，进而转化成多少收入，这一切同样是未知的。

　　孟超和他的团队一个重要的任务就是将艺术植入乡村振兴，清华美院在北京有两个项目，一个在门头沟，一个是平谷，而南山“平急两用”新型乡村社区是他们在北京做的首个项目，他期望能够实现一炮而红。

　　主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。订阅分享